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东莞2017年4月房地产市场报告
发布日期:2017-05-31 | 浏览次数:71 | 返回列表
一级市场:

东莞地区20174月份土地供应面积约30.4万㎡,环比增加89%,其中,工业用地9块,科教用地4块,批发零售用地1块,商住用地为零;4月东莞地区共成交4宗工业用地,无其他类型地块成交。

二级市场:

据东莞世联市场监测数据显示,20174月东莞商品房供应2577套,环比减少63.37%,同比减少66.01%4月批售面积为31.23方米,环比大减55.28%,同比减少62.09%。其中住宅供应2182套,供应面积为27.79万平方米;非主宅供应395套,供应面积为3.44万平方米。

2017年4月,东莞全市共成交8724套商品房,环比增加3.78%,同比减少17.68%;成交面积为80.55万平米,环比增加0.81%,同比减少22.8%。全市一手房总成交额为118.65亿元,成交均价为14730/平米,较3月下降2.01%,同比20164月上涨10.54%。住宅均价16253/平米,连续5个月上涨。


1.宏观经济

1.1 全国经济运行状况

制造业采购经理指数有所回调

4月份中国制造业采购经理指数(PMI)为51.2%,比上月下降0.6个百分点。

分企业规模看,大型企业PMI52.0%,低于上月1.3个百分点,继续保持在扩张区间;中型企业PMI50.2%,比上月回落0.2个百分点;小型企业PMI50.0%,连续两个月上升,高于上月1.4个百分点,升至临界点,为近两年来的高点,企业经营状况有所改善。

从分类指数看,在构成制造业PMI5个分类指数中,生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数高于临界点,原材料库存指数和从业人员指数低于临界点。

尽管PMI有所回落,但同时也要看到一些积极因素仍在不断积累。一是装备制造业和高技术制造业在推动制造业转型升级中继续发挥引领作用。装备制造业和高技术制造业PMI52.1%53.4%,分别高于制造业总体0.92.2个百分点。二是消费品制造业对稳定经济增长作用不断增强。消费品制造业PMI52.2%,比上月微升0.1个百分点。其中,农副食品加工业、食品及酒饮料精制茶制造业、医药制造业等行业保持稳步增长。三是小型企业经营状况有所改善。小型企业PMI50.0%,连续两个月上升,高于上月1.4个百分点,升至临界点,为近两年来的高点;大、中型企业PMI分别为52.0%50.2%,均有所回落,但继续位于扩张区间。

非制造业商务活动指数有所回升

4月份,中国非制造业商务活动指数为54.0%,比上月回落1.1个百分点,高于去年同期0.5个百分点,非制造业扩张步伐有所放缓,但仍在扩张区间。服务业扩张速度有所放缓。商务活动指数为52.6%,低于上月1.6个百分点,高于去年同期0.1个百分点,服务业总体上继续保持增长态势。

从行业大类看,零售、铁路运输、航空运输、邮政、住宿、电信广播电视和卫星传输、互联网软件等行业商务活动指数均位于55.0%及以上的较高景气区间,业务总量实现快速增长。道路运输、房地产、居民服务及修理等行业商务活动指数仍位于临界点以下,业务总量持续回落。受制造业增速放缓的影响,生产性服务业商务活动指数回落5.2个百分点至55.8%,是本月服务业商务活动指数回落的主要原因之一。其中金融业商务活动指数为56.6%,虽处于较高景气区间,但比上月回落7.1个百分点,降幅较大。

建筑业扩张速度继续加快。随着“一带一路”战略政策效应逐步显现,京津冀、长江经济带协同发展的加快推进,基础设施建设需求持续释放,今年以来建筑业商务活动指数始终位于高位景气区间,本月为61.6%,比上月上升1.1个百分点。其中,房屋建筑业和土木工程建筑业商务活动指数分别为64.8%60.1%。建筑业新订单指数为55.4%,高于上月2.1个百分点,建筑业继续保持较强扩张动力增强。

据中国指数研究院数据,2017年截至425日,全国300个城市卖地收入逾8589.66亿元,同比上涨51%,平均溢价率51%。另一份来自中原地产研究中心的数据显示,截至424日,2017年全国50大热点城市合计出让土地金额7645.3亿元,较2016年同期的4986.4亿元上涨了53.3%。土地出让金超过200亿的有武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津、成都等。

1.2 地方经济运行状况

    数据显示,2017年一季度,东莞全市规模以上工业增加值712.48亿元,同比增长10.0%,增速快于去年同期3.6个百分点,增速在珠三角九市排第二位。

   按注册类型分,内资企业实现增加值332.71亿元,增长17.2%;港、澳、台商投资企业实现增加值233.63亿元,增长3.0%;外商投资企业实现增加值146.14亿元,增长7.3%

值得一提的是,先进制造业完成工业增加值378.26亿元,增长17.3%,增速比全市平均水平快7.3个百分点,其中装备制造业增长18.0%;高技术制造业完成工业增加值289.64亿元,增长19.2%,增速比全市平均水平快9.2个百分点。先进制造业和高技术制造业比重分别达到53.1%40.7%,比重分别高于去年同期3.2个和1.7个百分点。

    工业五大支柱产业实现增加值498.69亿元,增长12.4%。在手机生产企业产量增长较快的带动下,占比最大的电子信息制造业实现增加值259.03亿元,增长19.6%,拉动全市规上工业增长6.4个百分点。

一季度,全市规上工业销售产值3564.90亿元,同比增长13.9%;工业产品产销率95.7%,下降1.3个百分点。

    值得注意的是,民营经济发展表现抢眼。数据显示,一季度,全市民营经济实现增加值804.12亿元,同比增长8.1%,快于同期GDP增速0.6个百分点。民营工业实现增加值301.04亿元,增长18.8%,增速比全市工业平均水平高8.8个百分点,民营工业增加值占比达到42.3%。民间投资195.06亿元,增长11.6%,增速比全市平均水平高3.1个百分点,占固定资产投资的比重为68.5%

民营经济缴税总额339.08亿元,增长56.6%,占全市税收总额的68.2%;其中私营企业缴税82.03亿元,增长48.5%3月末,全市民营经济登记注册户数84.27万户,增长19.3%;个体工商户51.96万户,增长12.6%

1.3市场政策

4月10日深夜,东莞发布楼市调控新政,进一步升级限购政策:411日零时起,在东莞市行政区域内购买住房的,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。非东莞市户籍居民无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房。

此次政策出台,是东莞继321日的“限价令”后再次升级楼市调控政策。统计数据显示,3月东莞一手住宅成交5194套,环比上升258%,一手住宅均价16024/平方米,环比上涨3%

 4月17日东莞市政府官网发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》),明确“4.11”限购政策涉及学历、职称、劳动合同的有关问题。其中在认可学历时,明确称只提供学历证书不予认可,需要能提供学历证书、学历认证报告以及能网上查验等三项条件,才被认可。

2.一级市场分析

2.1供应分析

20174月,东莞土地市场总体供应量有较大幅度回暖,总供应面积30.4万㎡,4月份成交用地共4块,全部为工业用地,成交总金额14215万元;20174月份,无商住用地仅供应,住宅用地供应量持续走低,土地市场低迷。
20174月东莞房地产市场土地供应一览表

性质

供应数量(宗)

供应面积(㎡)

建筑面积

(㎡)

总出让金额(万元)

主要供应区域

批发零售用地

1

6299.15

7558.98

1291.00

石碣

科教用地

4

105242.60

212034.00

8063.00

松山湖

工业用地

9

192492.10

377057.35

11564.00

常平

合计

14

304033.85

596650.33

20918.00

【数据来源:世联数据平台】

1.2成交分析

4月成交4宗工业用地,成交面积约18.35万㎡,环比大涨168.66%;成交总金额约1.42亿元。

  20174月东莞房地产市场土地成交一览表

性质

成交数量(宗)

成交面积(万平米)

总成交金额(亿元)

未成交数量(宗)

未成交面积(平米)

流拍率

商住商服

0

-

-

-

-

-

科教用地

0

-

-

-

-

-

工业

4

18.35

1.42

合计

4

18.35

1.42

                                                  【数据来源:世联数据平台】

3.二级市场分析

3.1 供应情况

2017年4月东莞商品房供应2577套,环比减少63.37%,同比减少66.01%4月批售面积为31.23方米,环比大减55.28%,同比减少62.09%。其中住宅供应2182套,供应面积为27.79万平方米;非宅供应395套,供应面积为3.44万平方米。20174月,东莞商品房新增供应主要分布在麻涌、大朗、大岭山、黄江、寮步、厚街等10个镇区,类型上,依旧以住宅为主,共计2182套,27.79万㎡,占比88.98%;区域分布上,本月大岭山、黄江两地包揽了本月37.75%的新增商品房供应。





东莞16.03-17.04新房批售一览表                                     

时间

供应套数()

供应面积(万㎡)

时间

供应套数()

供应面积(万㎡)

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

16.03

6921

2118

77.97

7.2

16.11

7299

2359

71.93

20.04

16.04

5220

2361

60.63

21.75

16.12

6182

4054

70.45

19.24

16.05

7174

2992

71.67

27.45

17.01

3150

2288

34.65

18.44

16.06

5803

3044

65.87

9.21

17.02

2132

73

23.10

0.62

16.07

5597

1778

66.49

15.11

17.03

4210

2826

51.47

18.36

16.08

4628

4587

59.79

26.34

17.04

31.23

80.55

0.39

17.04

16.09

9878

5840

117.67

36.05

环比

-55.28%

0.81%

-55.64%

-12.55%

16.10

4825

2109

56.70

8.42

同比

-62.09%

-22.80%

-50.89%

11.97%

                                                  【数据来源:世联数据平台】


 

3.2成交情况

2017年4月,东莞全市共成交8724套商品房,环比增加3.78%,同比减少17.68%;成交面积为80.55万㎡,环比增加0.81%,同比减少22.8%。全市一手房总成交额为120.1亿元,成交均价为15032.33/平米,较2月下降2.43%,同比上涨27.07%。住宅均价16022.54/平米。

东莞各区16.01-17.04商品房成交一览表

时间

成交均价(元/平米)

成交套数()

成交面积(万平米)

商品房

商品住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

201601

11393

11359

12262

2971

140.44

16.42

201602

11382

11203

3380

893

39.95

4.15

201603

11830

11697

9788

2676

109.25

15.41

201604

13326

13256

7152

3446

84.45

19.89

201605

14309

14228

5917

2361

65.32

11.71

201606

13558

13558

7231

2304

81.51

11.61

201607

14117

14344

7376

2364

81.76

12.33

201608

14651

15030

4361

2936

51.25

14.46

201609

15476

15806

8583

2718

102.81

15.64

201610

16904

16364

5025

3988

59.56

21.93

201611

16055

15807

3706

2096

41.37

15.5

201612

15452

14728

3837

2767

41.99

19.25

201701

15042

15546

2808

1662

30.93

11.92

201702

15406.

15578

1451

1721

16.47

7.34

201703

15032

16022

5194

3212

55.82

24.08

201704

14729

16253.00

5195

3529

54.70

25.85

环比

-2.01%

1.44%

0.02%

9.87%

-2.01%

7.35%

同比

10.54%

22.61%

-27.36%

2.41%

-35.23%

29.96%

【数据来源:世联数据平台】

20174月东莞各区住宅成交情况一览表

区域

签约套数

签约面积

(㎡)

成交均价

  (元/㎡)

区域

签约套数

签约面积

(㎡)

成交均价

(元/㎡)

莞城

670

43248

17935

东城

138

8234

17668

寮步

588

50851

17479

厚街

123

22429

18605

麻涌

560

59324

12404

桥头

91

13979

10962

大朗

541

60679

18335

凤岗

90

9274

20042

虎门

409

38897

19006

洪梅

77

9043

14725

大岭山

409

41319

18326

望牛墩

74

7268

11951

黄江

343

33079

20125

东坑

74

7267

13298

石碣

338

34034

14871

茶山

67

6366

13886

樟木头

218

20586

13332

横沥

64

5993

10411

清溪

214

23521

17476

万江

63

6455

14779

石龙

204

13739

13666

企石

62

8494

10161

沙田

191

20905

14810

中堂

59

5026

11474

南城

188

16640

17966

塘厦

57

4850

22901

道滘

180

19534

13666

长安

22

1974

25479

常平

176

17256

14209

松山湖

6

1405

18104

高埗

144

16839

12642

石排

1

90

6500

【数据来源:世联数据平台】

从区域成交来看,4月莞城与寮步开始相继发力,夺得东莞地区4月楼盘签约套数排名的前2位,分别成交670套与588套,麻涌位列第三成交560套。4月东莞地区住宅成交均价为16253/平米,环比增长1.44%。价格方面,长安以25479/平米的签约均价位居榜首;黄江本月签约均价为20125/平米,排名第二;凤岗以20042/平米的均价位列第三。从片区成交情况来看,东莞市成交主战场回归了东莞本土地区,临深市场相对冷淡。

3.3批售成交情况分析

4月东莞全市商品房总批售面积31.23平方米,环比下降55.28%,同比减少62.09%;成交面积为80.55万平米,环比增加0.81%,同比减少22.8%。住宅库存量为343.76万㎡,环比减少12.55%,同比上涨11.97%,消化周期环比有所下降。


 

4.预测分析

4月,东莞无论是土地供应还是商品房供应都将至了历史低点,加上楼市调控政策的进一步升级,可能会让市场观望气氛越来越浓厚,无论是投资客还是刚需人群都会保持着谨慎。房价方面,近期调控政策已经尽数发布,并没有很直接的影响到东莞的房价,因此总体来看东莞近期房屋价格应该会保持一个稳定的状态,不会出现大跌或大涨的情况。

另外,东莞楼市的成交重心开始由临深片区转移到东莞中心城区,临深片区楼盘价格受到了严重的冲击,受调控加码后临深片区的4个镇区房价均有所下跌,特别是凤岗镇均价环比下跌26.8%,但是值得注意的是,临时片区4月住宅成交面积环比上涨了60%


 

5.成交排名TOP10楼盘

20174月东莞住宅成交金额TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(万㎡)

均价

(/平方米)

1

万科珠江东岸

麻涌

462

59662

12401

2

万科中央公园

大朗

155

35885

20774

3

万科金域缇香

大岭山

147

31931

21528

4

海逸豪庭

厚街

70

28620

19620

5

安华香蜜松湖

大朗

143

25873

19255

6

达鑫江滨新城

石碣

170

24792

15618

7

融创清溪壹号

清溪

115

22991

18450

8

星城翠珑湾

寮步

117

22635

16763

9

新世纪颐龙湾

高埗

145

22300

12757

10

光大山湖城花园

大岭山

137

22276

17263

20174月东莞开发商网签金额排行TOP10

排名

楼盘名称

销售金额

(亿元)

成交面积

(万㎡)

销售套数

市场占有率

1

万科地产

20.89

18.01

1358

17.80%

2

碧桂园集团

17.23

9.74

1473

14.70%

3

广东珑远集团

4.3

2.18

262

3.70%

4

融创中国

3.61

2.1

211

3.10%

5

和记黄埔地产

3.45

1.75

83

2.90%

6

新世纪地产

2.81

2.22

218

2.40%

7

金地地产

2.8

1.76

167

2.40%

8

安华置业

2.63

1.37

146

2.20%

9

光大地产

2.53

1.47

148

2.20%

10

达鑫地产

2.49

1.61

172

2.10%

20171-4月份住宅成交TOP10(以金额排名)

序号

项目名称

开发商

代理商

成交套数

销售金额(亿元)

1

星城翠珑湾

置荟星城集团

中原、合富

982

14.8

2

万科中央公园

万科地产

世联、中原、万销

648

14.2

3

万科珠江东岸

万科地产

自售

1159

13.3

4

碧桂园帕克诺雅

碧桂园集团

自首

1121

11.7

5

沙田碧桂园

碧桂园集团

自售

722

11.4

6

松湖碧桂园

碧桂园集团

自售

3984

9.2

7

虎门碧桂园

碧桂园集团

自售

521

9

8

光大山湖城花园

光大地产

世联、合富、自销

520

7.8

9

万科云城

万科地产

中原、合富、万销

373

5.8

10

万科金域缇香

万科地产

世联、中原、开发商

260

5.6

【数据来源:世联数据平台】

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